La Minute Patrimoine N°5
Le dispositif Pinel
Pinel : un dispositif de défiscalisation
En premier lieu, l’objectif de l’administration, en ouvrant ce dispositif de défiscalisation, nommé Pinel, est de résorber la crise du logement dans certaines zones et relancer le locatif dans d’autres. Dans le même temps, ces logements neufs ou rénovés répondent aux nouvelles normes de faible consommation énergétique.
D’autre part, cela permet aux investisseurs résidents fiscaux français de préparer leur retraite, dégager un complément de revenus grâce aux loyers tout en profitant d’une réduction d’impôt.
Pinel : la réduction d’impôt
La réduction est calculée sur le prix d’acquisition du logement neuf ou sur le prix de revient (foncier+travaux) du logement réhabilité ou transformé. Il est possible d’acquérir deux biens en Pinel par an.
Cependant, deux plafonds par an et par foyer fiscal sont à respecter : 300 000€ pour le coût global (que ce soit pour un ou deux biens) et maximum 5 550€/m2.
De même, la réduction d’impôt varie en fonction de la durée pour laquelle vous vous engagez à louer le bien, à savoir 6 ou 9 ans prorogeable jusqu’à 12 ans :
| Durée d’engagement | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
| Réduction d’impôt globale | 12% Soit max. 36 000€ | 18% Soit max. 54 000€ | 21% Soit max. 63 000€ |
| Réduction d’impôt annuelle | 2% par an | 2% par an | 2% par an sur 9 ans + 1% par an sur 3 ans |
Le dispositif Pinel : les biens concernés
| Logement neuf | |
| En état futur d’achèvement (VEFA) | doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition. Il doit être loué dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux. |
| Logement construit par vous-même | doit être achevé dans les 30 mois à partir de la date d’obtention du permis de construire. Il doit être loué dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux. |
| Logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation représentant au moins 25% du prix d’acquisition | doit être achevé et loué, au plus tard le 31 décembre de la 2e année après l’acquisition du logement. |
| Logement avec travaux de réhabilitation | doit être achevé et loué, au plus tard le 31 décembre de la 2e année après l’acquisition du logement. |
| Local transformé en logement | doit être achevé et loué, au plus tard le 31 décembre de la 2e année après l’acquisition du du local. |
| A noter : Depuis le 1er janvier 2021, la réduction concerne uniquement les logements situés dans un immeuble collectif. Elle ne concerne plus le logement individuel et pavillonnaire. |
Pinel : le locataire
Votre futur locataire sera soumis à un plafond de ressources déterminé en fonction de la zone où se situe le bien. Les ressources comptabilisées sont celles du Revenu Fiscal de Référence N-2 du locataire à la signature du bail voire N-1 s’il y a eu une diminution.
Les loyers sont également plafonnés avec l’indice de référence des loyers du 2ème trimestre N-1.
Le loyer plafond est majoré avec le coefficient multiplicateur (plafonné à 1,2) :
Coefficient multiplicateur = 0,7 + (19/S)
Avec S = surface totale habitable majorée de la moitié de la surface des annexes dans la limite de 8m2.
Pour finir, ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année : voir BOFIP.
| Cas particulier : Le dispositif Pinel vous permet de louer à un ascendant ou un descendant seulement s’il respecte les conditions vues précédemment. De ce fait, dans le cas d’une location à votre enfant majeur détaché : vous pourrez louer le bien à ce dernier et déduire la pension que vous lui versez ! Les parents profiteront donc de deux dispositifs de défiscalisation ! |
Pinel : les questions que vous vous posez sur le dispositif
Les prix sont-ils gonflés pour aller dans les poches des promoteurs ?
Chez CFPatrimoine, nous utilisons des outils d’analyse du marché sectoriel. Nous pouvons rapidement vous dire si un bien est surévalué par un promoteur sans éthique !
CFPatrimoine collabore avec des acteurs régionaux et nationaux reconnus pour leur qualité d’ouvrage, leur capacité à répondre aux délais de livraisons… !
Cela dit, un bien neuf aura dans la plupart des cas, un coût supérieur à un bien ancien du même secteur. L’immobilier reste un absorbeur d’inflation ! Notons que le bien neuf lui bénéficie d’une garantie décennale, garantie biennale, garantie phonique, garantie d’achèvement des travaux, et la super garantie dommage ouvrage. Par conséquent, il n’y aura pas de travaux nécessaires pour répondre aux normes de transition énergique (souvent onéreux)…
Mon investissement sera-t-il rentable ?
Après le coût d’acquisition, d’autres facteurs sont à étudier pour assurer la rentabilité du montage.
- Localisation facteur primordial de choix dans le dispositif.
- Par conséquent, le choix de la localisation est très important. En effet, c’est le premier levier qui vous assurera que votre logement ne sera pas vacant et que celui-ci aura toujours une bonne valeur à la revente. Nous répondons toujours à une équation offre/besoin. L’important étant de rencontrer le marché. Une grille de lecture est nécessaire pour analyser les critères démographiques, le marché de l’emploi, la politique de la ville, la pression locative (forte vacance ?), composition des ménages, etc.
Nos outils nous permettent, donc, d’analyser le secteur avec divers critères : proximité avec les écoles, avec les zones de bureau, les commerces, mais aussi le réseau de transports, la qualité de vie du quartier, l’historique des transactions et des loyers moyens du quartier, etc.
Pour conclure, le gage de réussite de l’opération réside dans l’approche pragmatique que votre conseiller fera du projet, tant au niveau financier qu’au niveau géomarketing.
Ajouter un Commentaire