En tout premier lieu, aujourd’hui la majorité des logements neufs sont vendus de cette manière. Vous vous posez des questions sur la VEFA ? Quel est le fonctionnement ? Quelles sont les garanties ? Nous y répondons.

VEFA : Définition

Pour commencer, la Vente en Etat Futur d’Achèvement consiste pour un promoteur à vendre des biens sur plan avant qu’ils soient construits ou qu’ils ne sont pas encore achevés. On entend souvent parler de VEFA dans les différents dispositifs de défiscalisation comme le dispositif Pinel par exemple.

Le contrat VEFA garantit à l’acquéreur l’achèvement du projet dans lequel il s’est engagé.

VEFA : Fonctionnement

Deuxièmement, il faut comprendre le mécanisme. L’acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions déjà présentes. Au fur et à mesure de l’avancement des travaux, et en contrepartie du prix à payer, les ouvrages deviennent la propriété de l’acquéreur.

VEFA : Déroulement

Contrat de réservation

Avant de signer un contrat de vente en VEFA, l’acquéreur signe un contrat de réservation. Ce contrat stipule que, quoi qu’il en soit, le promoteur s’engage à garder un logement à l’achèvement du programme pour l’acquéreur.

Dépôt de garantie

En règle générale l’acquéreur doit verser un dépôt de garantie sur un compte spécial. Ce dépôt de garantie est limité à 5% du prix de vente si le contrat est signé dans un délai d’un an et 2% dans un délai d’un à deux ans.

Contrat de vente

À la suite de la signature du contrat de réservation et un mois avant la signature de l’acte authentique, l’acquéreur reçoit un projet de contrat de vente. Mentionnons que, il faut quelques mois entre la signature du contrat de réservation et la réception du projet de contrat de vente.

Ce contrat de vente est soumis à certaines règles législatives. Sur ce contrat doit figurer :

• La description détaillée du logement et de sa situation dans l’immeuble (plan, coupes, surfaces des pièces, matériaux…)
• Le prix et les modalités de paiement
• Le délai de livraison et la garantie d’achèvement
• La condition suspensive d’obtention d’un prêt

Le règlement de copropriété doit également être joint.

Paiement

L’échelonnement des versements du prix de vente est prévu par loi. En fonction de l’avancée des travaux, les versements ne doivent pas dépasser les seuils suivants :

• 35% du montant total lors de l’achèvement des fondations
• 70% lors de la mise hors d’eau
• 95% lors de l’achèvement
• 100%, le solde des 5% restants est payable lors de la livraison. Ensuite, ce solde peut être consigné en cas d’anomalies ou malfaçons constatées.

VEFA : Les garanties

• La garantie de parfait achèvement : Les malfaçons signalées par l’acquéreur vont être notifiés à l’entrepreneur en charge, qui devra les réparer. Il est à noter que cette garantie est due par l’entrepreneur au promoteur.
• La garantie de surface : Les contrats de vente prévoient une clause de tolérance de 5% relative à la surface en faveur du promoteur. Toutefois, au délà de 5% l’acquéreur dispose d’un an à compter de la livraison pour demander une diminution du prix.
• La garantie biennale : Pendant 2 ans, le bon fonctionnement des équipements est garanti et offre le cas échéant la réparation ou le remplacement des éléments défectueux. De fait, les équipements concernés sont ceux qui ne font pas partie de la construction comme l’interphone, la robinetterie, etc.
•  La garantie de l’isolation phonique : Si besoin, l’acquéreur dispose d’un an pour demander au promoteur les réparations nécessaires pour atteindre les exigences acoustiques et phoniques prévues par la réglementation.
• La garantie décennale et assurance dommages-ouvrages : Ces deux assurances sont obligatoires et complémentaires. A compter de la réception des travaux, les dommages qui remettent en cause la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à l’habitation.

En cas de non-achèvement :

• La garantie de remboursement : Elle permet à l’acquéreur d’être assuré du remboursement des sommes versées au promoteur si le programme ne va pas à son achèvement. C’est un cautionnement donné par un organisme financier. Dans ces conditions, le remboursement implique que l’acquéreur ne peut pas exiger l’achèvement des travaux.
• La Garantie Financière d’Achèvement (GFA) : En cas de défaillance financière du promoteur qui serait dans l’incapacité de mener le programme à son terme, l’acquéreur à l’assurance que le programme sera achevé et livré. Cette garantie est également donnée par un organisme financier.

En d’autres termes, l’acquéreur du bien dispose de nombreuses garanties.

(Source: notaires.fr)