La Minute Patrimoine
Dispositif Denormandie
Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ancien et réduire votre impôt sur le revenu ?
Le dispositif de Normandie peut vous intéresser ! Ce régime consiste à acquérir un bien immobilier ancien le rénover en profondeur et le donner en location nue.
Voici les opérations concernées la nature de votre avantage les contraintes imposées ainsi que les points de vigilance.
1. Opérations concernées
Les biens concernés sont les logements anciens situés dans certaines communes limitativement énumérés (en France métropolitaine ou Outre-Mer) et des biens qui font l’objet de travaux importants de rénovation.
Il faut acquérir le bien entre le 1 janvier 2019 et fin 2023. Le régime ne s’applique pas si vous déteniez déjà le bien.
Les travaux doivent être relatifs à la rénovation d’un logement ou à la transformation au logement d’un local initialement affecté à un autre usage par exemple des combles ou un garage.
Ces travaux doivent permettre soit d’améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30% soit de respecter au moins 2 des 5 critères de performance énergétique suivants : isolation thermique de la toiture, des murs, des parois vitrées, installation ou remplacement du système de chauffage, ou installation ou remplacement du système d’eau chaude. Dans les deux cas il y a une limite de consommation en énergie à ne pas dépasser !
Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Si par exemple vous avez un budget global de 300 000€, l’acquisition du bien à rénover ne doit pas dépasser 225 000€ et les travaux doivent être d’au moins 75 000€.
2. Avantage fiscal et contraintes du régime
Le Denormandie est une simple variante du régime Pinel, il en reprend donc les principes de base.
L’idée n’est d’ailleurs pas nouvelle, puisqu’il existe un régime Pinel ancien réhabilité avec des critères de rénovation assez poussés. Le Denormandie donc un assouplissement de ce régime ciblé sur certaines communes.
L’avantage fiscal est une réduction de l’impôt sur le revenu étalé de 6 à 12 ans.
L’assiette de la réduction est le prix de revient du logement : le prix d’acquisition + frais d’acquisition (droits d’enregistrement, honoraires de notaire…) + les travaux.
Comme tout investissement Pinel le prix de revient est plafonné à 300 000€ à 5 500€ par mètre carré.
Le taux de réduction est fonction de la durée d’engagement de location :
- 12% avec une location sur 6 ans
- 18% avec une location sur 9 ans
- 21% si le régime est prorogé jusqu’à 12 ans
Pour bénéficier de cette réduction Denormandie, vous disposez d’un délai de 2 ans pour achever vos travaux soit jusqu’au 31/12/N+2 de l’année d’acquisition.
|
Exemple : Vous achetez un bien vétuste en 2019 dans une commune éligible où faites réaliser un constat de l’état du bien, puis vous engagez les travaux lourds. L’achèvement des travaux intervient en 2020. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt à compter des revenus de 2020, en pratique quand vous demanderez leur régime en 2021 lorsque vous déposerez votre déclaration de revenus. Il vous faudra respecter les contraintes habituelles du Pinel location nue, pas de location meublée, les revenus locatifs générés par le bien seront imposables, plafond de ressources du locataire, plafond de loyer, engagement de location et fourniture de justificatifs |
3. Points de vigilance
Toutes les villes éligibles ne se prêtent pas à l’immobilier locatif. Certaines sont parfois sinistrées avec peu de locataires potentiels et avec un fort taux de vacance. Le choix de la ville et du quartier est donc important !
Attention également à ne pas sous-estimer le coût des travaux, parfois difficiles à anticiper parce qu’il s’agit d’une rénovation lourde. Il faut donc garder la tête froide avant de signer un compromis d’acquisition.
Quel que soit le montant de votre réduction d’impôt sur le revenu, elle entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000€ par an. Si ce seuil vient être dépassé l’excédent est perdu.
Vous souhaitez en savoir plus ?
Ajouter un Commentaire