Acheter son logement à deux est un acte qui vous engage financièrement, juridiquement et fiscalement. Selon votre situation conjugale (mariés, pacsés ou concubins) il est conseillé de mettre par écrit vos arrangements. Ainsi vous éviterez les désagréments en cas de séparation ou en cas de décès. Voici ce que vous devez savoir.

Posez vous les bonnes questions

Pourquoi acheter à deux ? Que va-t-il se passer si on se sépare ou si l’un de nous vient à décéder ? Que se passe t’il si l’un finance plus que sa quote-part d’acquisition ?

Pas de panique… Avant de vous lancer, allez consulter un notaire ou un avocat afin d’adapter votre projet d’acquisition en fonction de la composition de votre foyer familial (vous avez des enfants ou non, des enfants communs ou non, vous n’êtes pas mariés en présence d’enfants d’une union précédente, etc…). Ce spécialiste du droit saura vous apporter la solution adaptée à votre situation. Il rédigera dans l’acte d’acquisition, le contrat de mariage ou la convention de PACS, la(les) clause(s) adaptée(s) à votre situation.

Mariez-vous

Quel que soit le régime matrimonial choisi, le mariage est le statut le plus protecteur.

Si vous choisissez de vous marier sans contrat et vous serez soumis au régime légal de la communauté. Tous les biens acquis durant le mariage sont communs. En cas de divorce le partage se fera à hauteur de moitié chacun, sans prendre en compte la quote-part financée par chacun. En cas de décès le conjoint survivant à la garantie de pouvoir rester dans le logement familial

Si vous choisissez contractuellement le régime de la séparation de biens, vous serez propriétaire à hauteur de la quotité d’acquisition indiquée dans l’acte d’achat, ou à concurrence de moitié chacun si rien n’est indiqué. En cas de divorce vous repartez avec vos capitaux. En cas de décès vous pourrez rester dans le logement familial.

Si vous choisissez de ne pas passer devant le Maire, il est conseillé de vous pacser pour éviter les droits de successions. En effet, le concubinage ne permet pas de recevoir gratuitement la part de l’autre en cas de décès. Si rien n’a été prévu par écrit, le survivant sera taxé au prix fort : 60 % de droits de succession sur la valeur de la part léguée !!!  OUFFFFF……

Protégez sa moitié en cas de décès

Si vous êtes mariés, on ne peut que vous recommander de consentir par acte notarié une donation entre époux réciproque ou de rédiger un testament (surtout en présence d’enfants d’un précédent mariage). Cela permettra au conjoint survivant d’hériter d’une quote-part en pleine propriété et du reste en usufruit. Autre possibilité : de la totalité en usufruit, sans droits de succession.

Si vous êtes pacsés, vous n’êtes pas considérés comme des héritiers l’un envers l’autre. Dans ce cas on vous recommande de rédiger un testament afin de léguer au survivant une quote-part de son patrimoine. Ce testament peur également prévoir une clause d’attribution préférentielle du logement familial détenu en indivision. Ainsi le survivant pourra racheter la part des enfants s’il en a la capacité financière.

Indiquez les quotités d’acquisition

Si vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens, pacsés depuis 2007 ou concubins, il est indispensable de préciser dans l’acte d’acquisition votre quotité d’acquisition. A défaut, cet achat sera réputé faite à parts égales, c’est-à-dire 50/50 (comme pour les couples mariés sous le régime légal de la communauté de biens) et ceci même si le logement a été financé seulement par l’un de vous.

Veillez à ce que la quote-part acquise corresponde réellement à la participation financière de chacun.

Indiquer l’emploi de fonds propres

Si vous êtes mariés sous le régime légal de la communauté et que vous achetez le bien avec des fonds propres reçu par donation ou héritage, demander au notaire d’inclure la clause spécifique « d’emploi ». Si les fonds proviennent de la vente d’un bien propre, on parle alors de clause « de remploi ».

Ces clauses vous permettront de récupérer votre apport personnel en cas de divorce. A défaut, les fonds seront considérés comme communs.

Ouvrez un compte joint dédié à l’acquisition

L’ouverture de ce compte vous permettra de régler les dépenses relatives à l’acquisition (mensualités du prêt, assurance dudit prêt, électricité, eau, gaz, travaux, etc…). Ce compte permettra de tracer les mouvements financiers liés à l’acquisition du bien immobilier. Ainsi vous évitez les conflits en cas de séparation.

Quid de l’emprunt en cas de séparation

A défaut de vendre et rembourser le prêt par anticipation, la séparation n’annule pas le prêt contracté. Chaque coemprunteur reste engagé pour la totalité en raison de la solidarité souvent prévue dans l’acte de prêt.

Si l’un de vous décide de conserver le bien, il convient d’obtenir du prêteur l’accord de désolidarisation pour l’autre.

Quid des dépenses de travaux

A défaut de convention contraire, elles restent réparties à hauteur de la quotité acquise par chacun. Toutefois la jurisprudence considère que celui qui a financé les travaux plus qu’il ne le devait peut demander une indemnisation si ces travaux apportent une plus-value, contrairement aux frais d’entretien ou de rénovation.