La Minute Patrimoine
SCI à l'IS ou à l'IR : quel régime fiscal choisir?
William Shakespeare aurait pu se demander : « SCI or not SCI, that is the question…»
Alors la SCI à quoi sert-elle vraiment? Est-elle vraiment utile? Comment la rendre optimale dans un objectif patrimonial?
SCI: définition
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique nécessitant à minima deux personnes appelés associés.
Les associés reçoivent des parts sociales en contre partie de leur apport à la SCI.
Le fonctionnement de la SCI est régit par les statuts de la société. Une bonne rédaction des statuts est essentielle pour les modalités de décision lors des assemblés, l’objet de la SCI et nous le verrons pour protéger votre patrimoine.
La SCI dispose d’un gérant en charge de la gestion courante des biens détenus dans la société sans préavis des autres associés.
| Bon à savoir: L’objectif premier de la constitution d’une SCI est la réduction des droits de succession et de faciliter la transmission du patrimoine. En effet, les parts permettent d’éviter le phénomène d’indivision. En outre, la SCI à également pour but d’éviter les frottements fiscaux. |
Création d'une SCI
Pour constituer une SCI, les étapes sont :
– Réalisation des apports et constitution du capital social.
– Rédaction des statuts qui indique un certain nombre de mentions obligatoires (art. 1835 du Code civil). En matière de gestion de patrimoine la rédaction des statuts et des clauses est l’étape la plus importante pour protéger votre patrimoine!
– Publication de création dans un journal d’annonce légale
– Immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés (RCS)
Importance des statuts
Les statuts vous permettent de protéger votre SCI et votre patrimoine. C’est pourquoi faire appel à un conseiller en de patrimoine vous permettra de verrouiller votre opération de la meilleure manière.
Par exemple: Pour protéger un bien précis détenu au sein d’une SCI. Nous vous conseillons de mentionner dans l’objet la désignation complète avec adresse du bien que vous souhaitez protéger. Cela à pour effet que pour toute décision, notamment la cession de ce bien, la décision devra passer par une AGE (assemblée générale extraordinaire). De la sorte l’avenir du bâtiment ne dépendra pas seulement de la décision du seul gérant.
Autre exemple: Pour sécuriser totalement le gérant associé. Nous vous conseillons de le désigner dans les statuts et de préciser la révocation possible qu’à l’unanimité des associés.
Faire appel à un Expert en Gestion de Patrimoine
Un Expert de la Gestion de Patrimoine vous permettra de réaliser des montages juridiques et financiers optimaux.
Nous pouvons par exemple, selon votre situation, vous conseiller le démembrement de parts de la SCI.
Si vous êtes parent gérant de la SCI, vous pouvez donné la nue-propriété des parts à vos enfants tout en gardant l’usufruit. Dans ce cas, c’est l’usufruitier qui à le droit au bénéfice distribué.
Prenons pour exemple: une SCI familiale au sein les parents usufruitiers ont donné la nue-propriété des parts à leurs enfants. La SCI réalise un bénéfice de 100 000€ en N-3 et 75 000€ en N-2. Les parents usufruitiers prennent la décision de mettre ces résultats en réserve.
A l’extinction de l’usufruit viager, les enfants récupèrent les parts en pleine propriété et ont donc accès aux réserves. En l’absence d’appauvrissement, cette mise en réserve systématique ne peut pas être considérée comme une donation indirecte. Voici un gros levier fiscal pour transmettre à vos enfants! (Arrêt Cadiou)
Choisir un régime
(L’ensemble des montants et taux ci-dessous s’appliquent pour les exercices ouverts à partir de 2022)
| SCI IR | SCI IS |
| Régime applicable de plein droit L’IR est le régime fiscal applicable de plein droit à défaut d’option pour l’IS et dans certains cas spécifiques (voir colonne IS) |
L’option IS à tout moment L’option pour l’IS peut être réalisée lors de la constitution ou en cours de vie (cela nécessite certaines formalités un délai pour signifier l’option. Option révocable dans les 5 ans Depuis le 31/12/2018, l’option pour l’IS est révocable et ce jusqu’au 5ème exercice suivant celui de l’option. Dès lors, la révocation s’assimile à une cession d’activité (taxe PV, perte déficits reportables, etc.). Notons qu’il sera impossible d’opter pour l’IS à nouveau. Cas particulier: Une SCI exerçant une activité commerciale est soumise de plein droit à l’IS (sans option pour l’IR. Exemple: SCI faisant de la location meublée. Toutefois faire très attention en cas d’utilisation du bien à titre personnel. Vous seriez redevable du loyer!!! |
| Le compte courant d’associé est récupéré lors de la sortie des parts de l’associé (revente du bien). bfbf | Le compte courant d’associé est une dette de la SCI envers ses associés. Il est donc remboursé au fur et à mesure. |
Imposition
| SCI IR | SCI IS |
| Imposition des associés sur les revenus L’impôt sur les revenus perçus par la SCI est payé directement par les associés au prorata des parts détenues de chacun.
Les revenus non perçus sont tout de même imposés. En contrepartie, la redistribution ultérieure de revenus par la SCI aux associés n’est pas taxée. Notons qu’un associé personne physique sera imposé au titre des revenus fonciers et qu’un associé personne morale sera imposé sur le résultat imposable (voir taux IS ci-contre). |
Deux étapes: 1ère étape: Imposition sur le résultat L’impôt sur le résultat est payé par la SCI. Selon les taux suivants:
2ème étape: Imposition sur les dividendes Dès lors que la SCI à un résultat net comptable positif. Elle peut distribuer des dividendes aux associés, ceux-ci sont alors imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (PFU ou barème progressif).
Il y a donc une double imposition lorsque le résultat est distribué. |
Cession des immeubles et plus-values (PV)
| SCI IR | SCI IS |
Régime des plus-values immobilières des particuliers
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Régime des plus-values à l’IS
Souvent plus défavorable que l’imposition selon le régime des PV des particuliers. De plus, la distribution du résultat aux associés (dividendes) sera à nouveau taxé. |
Traitements des déficits
| SCI IR | SCI IS |
| Déficit foncier imputable sur les revenus personnels de l’associé (salaires, placements…) dans la limite de 10 700€, l’excédent sur ses revenus fonciers. | Déficits imputables sur les bénéfices de la société des années futures. Le déficit n’est en aucun cas imputable sur les revenus personnels des associés. |
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