Dispositif « PINEL » : les grands changements en 2023
Du 1er septembre 2014 jusqu’au 31 décembre 2024
Investir dans l’immobilier locatif avec la Loi PINEL
Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier ? Vous souhaitez générer des revenus complémentaires pour votre retraite ? Le dispositif PINEL est peut-être la solution pour vous !
PINEL, qu’est-ce-que c’est ?
En septembre 2014, a été mis en place le dispositif locatif dit « PINEL ». Il est venu remplacer l’ancien dispositif « Duflot » en reprenant les principales modalités, mais avec quelques assouplissements.
Créée par Sylvia PINEL, ministre du Logement 2014, ce dispositif ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu.
Le dispositif « Duflot » s’est éteint le 31 août 2014 et pour attirer un plus grand nombre d’investisseurs, au 1er septembre 2014 (date à partir de laquelle la réalisation de l’investissement est effectué) a été mis en place le dispositif « PINEL » permettant aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt durant 6, 9 ou 12 ans (contrairement au dispositif « Duflot » qui était que sur une durée de 9 ans minimum).
Sommaire
Concerne les biens neufs non meublé (nu)
Complément de revenus
Réduction d’impôt conséquente
En quoi consiste-t-il ?
Le dispositif « PINEL » permet à un investisseur de réduire son impôt. À terme, il lui permet également de générer un complément de revenus ou un complément de retraite.
L’investissement réalisé est financé pour partie par les loyers perçus et à la réduction d’impôt.
À terme, les loyers perçus deviennent du complément de revenus ou du complémentaire retraite.
Il s’agit donc d’un logement nu destiné à la location. Il doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou au plus tard dans l’année qui suit son acquisition.
Le loyer mensuel doit respecter des conditions de plafonds.
Le locataire doit répondre à des conditions de ressources et louer le bien en tant que sa résidence principale.
Le logement peut être loué à un membre de la famille, ascendants ou descendants de l’investisseur, à condition qu’ils ne fassent pas partie de son foyer fiscal et que le plafond de loyer et ressources du locataire soit respecté. (Le plafond est précisé par l’administration fiscale).
En parlant de réduction d’impôt…
Le dispositif « PINEL » permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt selon la durée de location, de l’investissement, qui sont les suivantes :
- Pour un engagement de 6 ans : réduction d’impôt de 2% par an soit 12%.
- Pour un engagement de 9 ans : réduction d’impôt de 2% par an soit 18%.
- Pour un engagement de 12 ans : réduction d’impôt de 2% par an sur 9 ans et 1% par an sur 3 ans soit 21%.
La réduction d’impôt est prise en compte dans le plafonnement global des niches fiscales de droit commun de 10 000€.
PINEL aprés 2022, quels seront les changements ?
À partir du 1er janvier 2023, le dispositif « PINEL » est voué à devenir dégressif. La Loi de finances 2021 a défini une trajectoire décroissante progressive du dispositif PINEL, en 2023 et en 2024.
Si Les durées d’engagement de location restent inchangées, les taux de réduction d’impôt changent :
- Pour un engagement locatif de 6 ans : la réduction d’impôt sera de 10,5% en 2023 et de 9% en 2024.
- Pour un engagement locatif de 9 ans : la réduction d’impôt sera de 15% en 2023 et de 12% en 2024.
- Pour un engagement locatif de 12 ans : la réduction d’impôt sera de 17,5% en 2023 et de 14% en 2024.
Comme pour le dispositif allant jusqu’en 2022, le logement concerné ne doit pas dépasser 300 000€/an/foyer fiscal et 5 500€ par m² de surface habitable.
Quels sont les investissements concernés avec la Loi PINEL ?
- Les logements acqus neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA).
- Les logements réhabilités à la suite d’une rénovation s’apparentant à du neuf.
- Les locaus transformés en logement.
- L’investissement doit être réalisé dans un bâtiment d’habitation collectif
Pour rappel, le logement doit être loué vide et être la résidence principale du locataire.
Chaque propriétaire a droit à 2 biens maximum par an, toujours dans la limite de 300 000€/an.
Comment calcule-t-on le PINEL ?
Les loyers sont plafonnés au m² et peuvent être imposés au régime micro foncier ou au réel.
Le loyer est majoré avec le coefficient multiplicateur, plafonné à 1,2.
- Coefficient multiplicateur : 0,7 + (19/S)
- S = surface pondérée
- S = surface habitable du bien au m² + surface annexe divisé par 2 avec un maximum de 8m²
Exemple : Balcon de 10m² = 5m² de surface total habitable (surface pondérée)
Plafonds de loyers fixés par décret.
Une histoire de calcul…
Calculs des loyers mensuels :
- Surface pondérée = surface habitable du bien au m² + surface annexe divisé par 2 avec un maximum de 8m²
- Coefficient multiplicateur = 0,7 + (19/S)
- Je calcule mes loyers PINEL perçus = S x prix du loyer au m² x coefficient multiplicateur
Calculs de la réduction d’impôt :
- Je calcule le prix de revient = prix d’achat du bien + Frais de notaire + frais de garantie bancaire (en moyenne 3,50%)
- Je calcule le prix de revient au m² = prix de revient / surface pondérée
- Je vérifie le plafond d’investissement de 5 500€ par m² de surface habitable dans la limite de 300 000€/an/foyer fiscal.
- Je calcule ma réduction d’impôt : 6 ans : 12% – 9 ans : 18% – 12 ans : 21%
Depuis le 1er janvier 2018, sont éligibles : Les zones A, A bis et B1 du territoire. Depuis 2021, les villas individuelles construites au sein d’une copropriété ne sont plus concernées par le dispositif PINEL.
La Loi de finance 2021 a prorogé le dispositif « PINEL » jusqu’au 31 décembre 2022. Reconduit par le ministre délégué chargé du logement, pour les années 2023 et 2024, le dispositif aura néanmoins quelques ajustements au niveau des taux de réduction d’impôt, qui sont voués à devenir dégressif, comme précisé au tout début.
À partir du 1er janvier 2023, il y aura 2 dispositifs : le « PINEL »tel que nous connaissons aujourd’hui avec un taux de réduction d’impôt qui va diminuer progressivement et un dispositif « PINEL PLUS ».
Dispositif « PINEL+ »
A compter du 1er janvier 2023
Investir dans l’immobilier locatif avec la Loi PINEL+
Quels sont les changements ?
À partir du 1er janvier 2023, se mettra en place un nouveau dispositif nommé dispositif « PINEL PLUS ». Le décret sur les critères du « PINEL PLUS » sera publié en fin d’année avec la Loi de finances 2022. Ce nouveau dispositif viendra s’ajouter à celui qui existe actuellement.
Pour ce dispositif, les taux de réduction d’impôt actuels de 12%, 18% et 21% seront maintenus par dérogation sur les logements situés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville, et également sur les logements qui respectent un niveau de qualité, en matière de performance énergétique et environnementale, que la future Réglementation Environnementale 2020 (RE2020).
Pour le dispositif « PINEL PLUS », les changement liés à la construction, à compter du 1er janvier 2023, sont les suivants :
- Une surface minimum de 28m² pour un T1.
- Une surface minimum de 45m² pour un T2.
- Une surface minimum de 62m² pour un T3.
- Une surface minimum de 79m² pour un T4.
2. La présence systématique d’un espace extérieur :
- 3m² minimum pour un T1 et T2.
- 5m² minimum pour un T3.
- 7m² minimum pour un T4.
- 9m² minimum pour un T5.
3. Une double exposition type fenêtre ou porte-fenêtre sur au moins 2 façades d’orientations différentes pour les T3 et plus.
Ces mesures doivent être cumulatives.
À noter que ces mesures tendent à promouvoir la construction de logement, à la fois durable et désirable.
Article rédigé par SOUFFOUMADI Mouhamadi Yass