PINEL ancien réhabilité ou optimisé au déficit foncier
On a tendance à parler du dispositif PINEL dans le neuf mais savez-vous qu’il existe un dispositif qui concerne les logements anciens insalubres ?
Sommaire
Texte de loi « PINEL ancien réhabilité ou optimisé au déficit foncier » : Qu’est-ce que c’est ?
Le « PINEL ancien réhabilité ou optimisé au déficit foncier » est un dispositif qui concerne :
- Les logements insalubres,
- Et les locaux commerciaux ou industriels avec changement de destination.
Ces biens doivent faire l’objet de travaux :
- De réhabilitation pour les logements,
- D’agrandissement, de construction ou de reconstruction pour les locaux commerciaux ou industriels.
Tout cela dans le but de les rendre conformes aux critères de location et ainsi garantir l’amélioration du parc immobilier. Ce dispositif prend en compte les dépenses couvrant les travaux en plus du prix d’achat et des frais de notaire.
Pour être éligible au dispositif « PINEL ancien réhabilité ou optimisé au déficit foncier » certaines conditions sont à respecter :
- Être en présence d’un logement insalubre,
- Le montant des travaux doit représenter au moins 25% du coût total de l’opération,
- Le montant de l’investissement doit être inférieur ou égal à 300 000€ (prix d’achat + montant des travaux + frais de notaire) par an et par foyer fiscal,
- Le prix au m² doit être inférieur ou égal à 5 500€,
- Les ressources du locataire ne doivent pas excéder un certain seuil (seuil des ressources déterminé par les pouvoirs publics),
- L’engagement de location est toujours de 6, 9 ou 12 ans, avec des taux de réductions respectifs de 12%, 18% ou 21%,
- Le logement doit être situé en zone A ou Abis ou B1.
Contrairement à la loi PINEL dans le neuf, la loi « PINEL ancien réhabilité ou optimisé au déficit foncier » n’ouvre pas droit à une réduction de la taxe foncière ni aux frais de notaire réduits.
Le délai de la mise en oeuvre ne doit pas dépasser 24 mois après l’acquisition du bien.
Critères d’insalubrité : Quels sont-ils ?
Pour qu’un logement soit éligible à la loi « PINEL ancien réhabilité ou optimisé au déficit foncier », il doit être insalubre, c’est à dire :
- Ne pas respecter au moins 4 critères de décence sur les 15 établis par les pouvoirs publics (voir arrêté du 19 décembre 2003, art. 3).
- ET ne pas respecter au moins 6 critères de performance technique sur les 12 établis par les pouvoirs publics (voir arrêté du 19 décembre 2003, art. 4).
Optimisation au déficit foncier : Quand et comment ?
La notion du déficit foncier ne concerne que les revenus fonciers provenant d’immeubles ou de logements détenus par une personne physique ou une personne morale soumise à l’IR (SCI à l’IR).
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet à un contribuable :
- De diminuer son impôt sur le revenu lorsqu’il réalise des travaux dans son logement destiné au locatif (travaux de réhabilitation par exemple),
- De bénéficier de la déduction lorsque les charges sont supérieures aux recettes : c’est ce qu’on appelle le déficit foncier.
Avec un plafond de 10 700€ par an, reportable sur 10 ans, le déficit foncier permet à un propriétaire de réduire sa base taxable donc son impôt sur le revenu en plus de la déduction PINEL.
Exemple : un propriétaire qui propose une location nue et opte pour le régime réel peut déduire ses charges de ses revenus fonciers. Dans la mesure où le montant de ses charges est supérieur à ses revenus fonciers il génère du déficit foncier.
Les conditions locatives
Une fois les travaux effectués un expert devra certifier la décence du logement pour être loué et bénéficier du dispositif.
La réhabilitation devra répondre :
- Aux 12 critères de performance technique et aux 15 critères de décence.
- ET respecter les labels Haute Performance Énergétique (HPE 2009) ou Bâtiment Basse Consommation (BBC Rénovation 2009).
Article rédigé par SOUFFOUMADI Mouhamadi Yass