LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier ? Vous souhaitez générer des revenus complémentaires pour votre retraite avec une fiscalité avantageuse ? Le statut LMNP est fait pour vous !
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s’adresse aux personnes souhaitant louer des biens meublés.
Il est ouvert à tous les contribuables français, tant que la location du/des biens constitue une activité secondaire.
Découvrez dans cet article les caractéristiques du statut LMNP, son régime fiscal, ses avantages et ses limites ! Nous distinguerons aussi le statut LMNP du statut LMP (Loueur Meublé Professionnel)…
Sommaire
Concerne les biens neufs est anciens
Loyers plus élevés et meilleure rentabilité
Fiscalité avantageuse voire aucun impôts
Qu’est ce que le statut LMNP?
Chaque contribuable est éligible au statut LMNP tant que son activité de location de bien(s) meublés respecte les conditions suivantes:
- Les recettes issus de la location n’excèdent pas 23 000€
- Le montant total des recettes ne doit pas excéder 50% du montant total des revenus du foyer
- Le contribuable qui loue le(s) bien(s) ne doit pas être inscrit en tant que LMP (Loueur Meublé Professionnel) au RCS !
Le régime LMNP est un régime adapté à la location d’un logement meublé. Il concerne :
- Les locations à résidences de service (étudiantes, séniors ou tourismes)
- De chambres ou logements meublés (une partie de votre RP par ex)
- Les locations saisonnières (maison d’hôte, gîte ruraux…)
Les biens éligibles peuvent être neufs ou anciens !
Le bien mis en location sous le statut loueur meublé doit être meublé avec, au minimum, les éléments de mobilier détaillé dans le cadre de la loi Alur de 2015. En principe, c’est le mobilier nécessaire au locataire pour manger, dormir et vivre convenablement.
Notez que la location LMNP n’est pas soumises aux mêmes conditions et règles que la location nue. Les parties sont liées par un contrat dont nous verrons les subtilités dans notre article.
Votre simulation LMNP en 30 s
Déclaration d’activité LMNP
Pour débuter l’activité en LMNP certaines opérations administratives doivent être réalisées.
Grâce à cette déclaration, vous obtiendrez votre numéro SIRET et vous pourrez opter pour le régime d’imposition et de TVA de votre choix.
Souvent les bailleurs oublient ces démarches, ce qui entraine un impact important sur leur déclaration fiscale !
Besoin d’aide ? Nous vous accompagnons dans la déclaration de votre activité. Remplissez le formulaire ci-contre !
Quels avantages fiscaux offre l’investissement en LMNP ?
Tout les loyers perçus en LMNP sont soumis à l’imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux appelés BIC.
Les loyers sont donc imposés soit au micro-bic soit au régime réel.
Le régime micro-BIC
Lorsque vos recettes annuelles n’excèdent pas 72 600€, vous êtes soumis au régime micro-BIC. Vous profitez alors d’un abattement forfaitaire de 50%, ainsi seulement la moitié de vos bénéfices est taxé (en plus de vos salaires)
Notez que dans le cas d’une location démarrant en cours d’année, le plafond du micro-bic est ajusté au prorata du temps de location.
Le régime réel
Si le plafond de 72 600€ est dépassé ce régime s’applique automatiquement. Toutefois, il reste possible sur option si vos revenus sont inférieurs à 72 600€. Intéressant notamment lorsque vos frais sont supérieurs à 50%.
Au régime réel vous pouvez déduire des recettes la réalité des charges :
- Intérêt d’emprunt, frais etc.
- Amortissement du bien (c’est-à-dire la perte de valeur du bien dû à l’usure du temps ou à l’obsolescence)
Le régime réel est plus astreignant en termes d’obligations comptables. Un comptable sera fortement recommandé !
Dans le cadre du régime réel, lorsque les charges sont supérieures aux recettes on constate un déficit. Cependant, ce déficit ne peut pas être reporté sur vos salaires. Mais il peut être reporté sur d’autres biens déclaré en BIC ou être reporté aux années suivantes (10 ans maximum pour les charges et sans limite de temps pour l’amortissement)
C’est cette faculté d’engendrer du déficit avec une déduction des amortissements, qui rend le LMNP au réel attractif pour adoucir le montant de l’impôt foncier.
Ce calcul de déficit assez complexe peut être réalisé par nos experts ! Contactez-nous
Attention ! SI vous optez pour le micro-Bic et que vous souhaitez changer pour le régime réel, cela doit être fait avant le 1er février de l’année souhaité.
A savoir : le régime réel est irrévocable pendant 2 ans.
|
Cas particulier : Un statut adapté existe pour les gîtes ruraux, les chambres d’hôte et meublé de tourisme : le plafond est de 170 000€ avec un abattement de 71%. Seul 29% des bénéfices est donc taxé. Faites-vous accompagner par nos experts : Contactez-nous ! |
Il n’est pas forcément évident de déterminer quel régime est le plus avantageux. Grâce à nos experts vous pourrez estimer et comparer les résultats en termes de cash-flow et de rentabilité pour choisir le régime qui vous convient.
Quelle sont les conditions du statut LMNP ?
Pour bénéficier de ce statut, vous devez respecter certaines obligations :
- Le bail doit être un bail meublé
- Le bien doit être meublé avec au minimum les éléments de mobilier détaillé dans le cadre de la loi Alur de 2015, en principe le mobilier permettant au locataire de manger, dormir et vivre convenablement.
- La durée minimale du bail meublé est de 1 an (9 mois pour un bail étudiant)
- Le délai de la résiliation du bail par le locataire est de 1 mois, le bailleur doit lui respecter un préavis de 3 mois pour justifier le refus de renouvellement)
A défaut de congé donné, le bail est renouvelé tacitement pour 1 an.
- Vous devez payer la CFE dont le montant de la cotisation varie d’une région à l’autre
Financement
Le crédit immobilier reste un produit d’appel pour les banques, et les taux sont toujours bas ! Pour financer votre bien locatif, le taux n’est pas primordial car les intérêts sont déductibles des BIC dans le cadre de la LMNP ! Tout comme l’assurance décès invalidité.
Votre simulation LMNP en 30 s