Crédit immobilier : Quelles sont les raisons de ces refus aujourd’hui ?
Certains emprunteurs ont vu leur dossier de demande de prêt refusé par leur banque à cause du taux d’endettement. Depuis le 1er janvier, la notion du taux d’usure vient aussi endiguer les acceptations des crédits par les organismes financiers.
Sommaire
Qu’est-ce que le taux d’usure ?
Le taux d’usure correspond au taux au-dessus duquel les banques ne peuvent accorder un prêt. Il est calculé par la Banque de France chaque fin de trimestre en faisant la moyenne des taux pratiqués sur les 3 derniers mois + 33%.
Ce taux a été établi pour protéger les clients des taux abusifs que les banquiers pouvaient pratiquer.
Actuellement, le taux d’usure est de 2,60% pour les prêts d’une durée de moins de 20 ans et de 2,57% pour les prêts d’une durée de 20 ans ou plus. Un banquier ne respectant pas ces plafonds encourt jusqu’à 2 ans de prison et 300 000€ d’amende.
Aujourd’hui, avec la montée exponentielle des taux sur de courte période (moins d’un mois), la différence entre le TAEG et le taux d’usure reste ténu.
Qu’est-ce que le TAEG ?
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est le taux accordé lors d’un emprunt pour l’acquisition immobilière. Taux prenant en compte la totalité des frais occasionnés par le prêt. Il permet de comparer plusieurs offres de prêts en fonction de leur coût.
Le TAEG est composé :
- Du taux nominal = taux auquel la banque prête à un client.
Ce taux nominal comprend : taux directeur + marge de la banque + risque client
- Des frais annexes (dossier, courtage, garantie).
- Des assurances
Attention ! Le TAEG doit toujours être inférieur au taux d’usure.
Dans le cas contraire, le TAEG sera considéré comme un taux abusif et l’emprunteur se verra refuser son dossier de prêt. Voilà pourquoi certains bons dossiers peuvent être « retoqués ».
Fonctionnement de l’acceptation du prêt
- Respecter les 35% du taux d’endettement.
- Puis avoir un TAEG inférieur au taux d’usure.
On peut influer avec plusieurs paramètres pour faire baisser son TAEG. Voici quelques exemples :
- Première solution: Influer sur les frais de courtage
Lors d’une demande de prêt auprès d’un courtier, les emprunteurs peuvent négocier les frais de courtage. Ces derniers peuvent être déduits du plan de financement et les courtiers seront rémunérés par les clients eux-mêmes sous forme de conseils.
- Deuxième solution: assurance emprunteur
Aujourd’hui, les banques ont logiquement augmenté leurs taux d’assurances à la suite de la parution le 1er juin 2022 de la nouvelle Loi sur l’assurance emprunteur.
En effet, les banques n’ont plus le droit de faire remplir le questionnaire de santé auprès des emprunteurs. Cette Loi concerne les prêts assurés inférieur ou égal à 200 000€ et si le remboursement total est prévu avant les 60 ans de l’emprunteur.
Cela dit, les emprunteurs peuvent demander une délégation d’assurance à l’organisme financier et négocier leur taux d’assurance.
- Troisième solution: frais de dossier
Enfin, même si cela n’est pas simple, les emprunteurs peuvent également essayer de négocier les frais de dossier avec l’établissement de crédit.
Article rédigé par SOUFFOUMADI Mouhamadi Yass