La Minute Patrimoine
Le dispositif Nue-Propriété
Acquisition d’un bien à prix réduit
Investir dans l’immobilier sans être soumis à des contraintes de gestion et d’entretien, c’est possible. L’investissement en Nue-Propriété permet de répondre à de nombreux besoins : réduire votre imposition, augmenter votre patrimoine, préparer votre retraite…
Cette forme d’investissement n’est pas une niche fiscale et ne rentre donc pas dans les plafonds prévus à cet effet.
À propos du dispositif
Le dispositif fiscal nue-propriété repose sur le principe de démembrement de propriété. La pleine propriété est composée de l’usufruit et de la nue-propriété. Ce dispositif permet d’acquérir seulement la nue-propriété d’un bien.
La nue-propriété c’est être propriétaire d’un bien sans disposer de la jouissance (l’usufruit) de ce dernier. C’est l’usufruitier, qui dispose du droit d’usage (usus), et qui pourra jouir du bien en l’habitant, et qui jouit du droit d’en percevoir des fruits (fructus) en le louant.
La décote sur le prix correspond aux fruits que vous auriez perçu en louant le bien pendant la durée de démembrement. De plus, en tant qu’investisseur vous n’avez pas à gérer des impayés de loyers, de faire des dépenses d’entretien et de maintenance…
L’investissement en nue-propriété est fiscalement intéressant (voir Pourquoi investir, plus bas dans l’article). De plus en tant que nu-propriétaire vous ne serez pas soumis aux impôts et taxes relatifs à la jouissance du bien.
Au terme de l’usufruit, l’épargnant nu-propriétaire devient plein propriétaire sans frais supplémentaires ! A ce moment, nos conseillers vous accompagneront dans le choix de récupérer, le louer ou le vendre, selon vos objectifs patrimoniaux.
Sachez qu’il n’y a aucun plafond d’investissement pour ce dispositif !
Conditions
Si vous souhaitez investir avec le dispositif Nue-Propriété, vous vous engagez à délaisser l’usufruit du bien à un bailleur sur une période contractuellement définie (15 à 20 ans en général). Le bien acquis devra être non meublé et devra être :
– Un bien neuf
– En Etat Futur d’Achèvement dit VEFA
– Ou ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation ou rénovation
Pourquoi investir ?
Depuis 2006, l’Etat encourage l’investissement en nue-propriété qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux. Le dispositif présente, en outre, de ces avantages :
L’investissement en dispositif Nue-Propriété offre de nombreux avantages fiscaux et répond à de nombreux objectifs patrimoniaux :
| Développer votre patrimoine | Tout d’abord, vous allez acquérir un bien immobilier et donc développer votre patrimoine immobilier, à un prix bien en dessous de sa valeur marchande avec une décote sur le prix de l’ordre de 30% à 50%. |
| Réduire la pression fiscale | Déduction des intérêts d’emprunts sur les revenus fonciers à hauteur de 45% concernant l’IR Neutralité au regard de la taxe foncière Neutralité au regard de l’IFI (le bien acquis n’entre pas dans l’assiette pour le calcul de l’IFI) |
| Revenus complémentaires | A terme, vous récupérez la pleine propriété et vous pouvez louer le bien. Vous pouvez aussi revendre le bien avec une potentielle revalorisation et donc réaliser une plus-value plus importante |
Notez que les frais de notaire sont calculés seulement sur le montant la nue-propriété ! Les frais de notaire sont donc bien moindres que ceux en cas d’acquisition en pleine propriété.
La transmission familiale
Le principe du démembrement est aussi applicable à une succession, en réalisant une donation à vos enfants.
Le principe est simple, le parent donateur donne la nue-propriété à ses enfants et conserve l’usufruit du bien. Le calcul des droits de donation se fait donc sur le montant de la nue-propriété (selon le barème en vigueur et selon l’âge du donateur, consultez-nous pour en savoir plus).
Les montants de droits de mutations à titre gratuit sur la donation sont donc moins élevés que pour une donation en pleine propriété.
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Sachez que plus le donateur est jeune au jour de la donation, plus la valeur de la nue-propriété est faible. L’opération est donc d’autant plus intéressante. Par exemple : Selon le barème en vigueur au 25/03/2022, si la donation est faite par le donateur : – À l’âge de 33 ans : Nue-Propriété = 30% de la valeur du bien – À 70 ans : Nue-Propriété = 60% de la valeur du bien |
Au décès, les enfants récupèrent l’usufruit et disposent donc de la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire car la donation à été enregistrée et les droits payés.
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