SCPI: rendement, caractéristiques et sélection.

Investir dans l’immobilier sans assumer la gestion ? Telle est la promesse des SCPI. Mais entre caractéristiques et rendements, comment fonctionnent les SCPI ?.

Possibilité d’investir à crédit

Adapté à tous les budgets

Revenus locatifs stables

Fonctionnement

Une SCPI est un placement qui est géré par des professionnels. Ces derniers procèdent à une collecte d’épargne auprès d’investisseurs et achètent un parc immobilier à mettre en location avec le capital constitué.

Ces derniers, outre la gestion de la location, ont la charge de l’entretien du patrimoine, la cession et l’acquisition de nouveaux biens.

Enfin, ils reversent aux investisseurs une quote-part des loyers encaissés équivalente à leurs parts de capital.

Investir en SCPI c’est détenir indirectement de l’immobilier : on l’appelle plus couramment la « pierre-papier ».

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Typologies

Il existe plusieurs types de SCPI avec des objectifs et des fiscalités différentes.

Deux grandes catégories:

Les SCPI de rendement : Elles représentent 90% de la capitalisation totale des SCPI. Une SCPI de rendement aura pour objectif de diversifier son portefeuille avec des bureaux, des commerces, des hôtels… Ce patrimoine professionnel permettra de répondre à la rentabilité exigée par les investisseurs. Il existe plusieurs familles de SCPI de rendement comme les SCPI de bureaux, SCPI de commerces (boutiques, centres commerciaux…), etc. Mais aussi des SCPI diversifiées mélangeant tout type de biens (centre commerciaux, bureaux, parkings…). Enfin il existe des SCPI dites spécialisés qui se concentrent sur un secteur particulier comme les SCPI Santé, SCPI Logistique, SCPI tourisme…
Les SCPI fiscales : Elles s’appuient sur les dispositifs fiscaux existants (Pinel, Malraux, déficit foncier…). Le principe est d’acheter des logements neufs ou anciens en faisant profiter aux investisseurs du dispositif fiscal visé de la même manière qu’un investissement en direct. Les gérants de la SCPI achètent des logements répondant aux conditions fiscales du dispositif choisi et les louent toujours en respectant les conditions du dispositif. A terme, ces SCPI revendent le parc immobilier et remboursent les investisseurs avant d’être dissoutes.

Fiscalité

Les SCPI fiscales : Elles s’appuient sur les dispositifs fiscaux existants (Pinel, Malraux, déficit foncier…). Le principe est d’acheter des logements neufs ou anciens en faisant profiter aux investisseurs du dispositif fiscal visé de la même manière qu’un investissement en direct. Les gérants de la SCPI achètent des logements répondant aux conditions fiscales du dispositif choisi et les louent toujours en respectant les conditions du dispositif. A terme, ces SCPI revendent le parc immobilier et remboursent les investisseurs avant d’être dissoutes.

Le régime du micro-foncier

Conditions : Automatique si vous êtes déjà propriétaire d’un bien locatif et que le total des loyers et des revenus tirés de la SCPI ne dépasse pas 15000€ par an (avant imputation des charges et des intérêts d’emprunt).

Imposition : Abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts fonciers.

Le régime du foncier réel

Conditions : Automatique si vous n’êtes pas propriétaire d’un bien et/ou gagnez plus de 15 000€ de revenus fonciers par an. Option possible à la place du régime micro-foncier.

Imposition : Les revenus fonciers nets, c’est-à-dire charges déduites (frais de gestion, intérêts d’emprunt…) sont imposés avec les autres revenus au taux marginal + prélèvements sociaux de 17,2%.

SCPI investissant à l’étranger

L’imposition des loyers de biens détenus hors de France sont traités différemment pour éviter la double imposition avec le pays où est situé le bien.

Imposition : La SCPI règle les impôts et taxes dans le pays concerné, selon les conventions internationales, ne gérant pas d’impôt supplémentaire pour l’investisseur. En revanche, l’investisseur devra inclure les loyers perçus dans sa base taxable pour déterminer sa tranche marginale d’imposition.

Noter que les revenus de sources étrangère échappent aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Taxation des plus-values

Imposition : La plus-value est imposée à 19% + prélèvements sociaux de 17,2%, ce après application d’un abattement pour durée de détention (exonération d’impôt après 22 ans et exonération de prélèvements sociaux après 30 ans).

Via contrat d’assurance vie

Imposition : Les revenus tirés des parts SCPI sont soumis à la fiscalité avantageuse de l’assurance vie. Les gains intégrés dans les retraits effectués sur le contrat sont exonérés d’impôt (mais pas de prélèvements sociaux) après 8 ans de détention. Exonération limitée à 4 600€/an pour un célibataire et 9 200€/an pour un couple.

Objectifs

Un produit retraite parfait

Pas de gestion, pas rapport avec les locataires, pas de travaux, pas de déplacements… En tant qu’épargnant-investisseur vous touchez simplement la quote-part des loyers encaissés et gérés par les gérants de la SCPI. Une bonne SCPI c’est aussi l’assurance de revenus réguliers contrairement à un investissement classique plus sujet à des impayés.

Point positif : l’effet de levier

Une grande partie des sociétés de gestion proposent des parts achetables à crédit. L’avantage pour vous est de profiter des taux d’intérêts historiquement bas pour vous constituer un patrimoine à moindre coût. En effet, les intérêts sont déductibles de vos revenus fonciers, vous payez donc moins d’impôts tout en augmentant votre patrimoine !

La transmission

Transmettre des parts est relativement plus simple que l’indivision pour vos héritiers ! Pas de soucis de mésentente si unanimité impossible sur la gestion de ce patrimoine. Chaque héritier aura le choix indépendamment de conserver ses parts ou les revendre ! Notez également qu’il est plus facile de faire des donations de parts de SCPI en démembrement pour bénéficier des abattements fiscaux !

Nos critères de sélection

CFPatrimoine vous propose de vous accompagner dans l’acquisition de parts de SCPI, selon vos objectifs (sécurité, rendement…).

Nous nous plongeons pour vous dans les détails des SCPI. Nous faisons particulièrement attention à la diversification des biens, diversification régionale, la qualité des biens dans les SCPI thématiques… L’objectif est d’éviter l’impact d’une crise sur un secteur ou une région.

Nous faisons également attention à la santé financière de la SCPI. Bien que les performances passés ne présagent pas des rendements futurs, elles donnent une indication sur la qualité de la gestion. Attention, le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) publié par les gérants de la SCPI correspondant au rapport entre dividende brut et le prix moyen de la part n’est pas suffisant. En effet, ce dernier peut augmenter lorsque la valeur de la part se dévalorise, ce qui pourrait signifier que le patrimoine de la SCPI se dévalorise…

Nous nous appuyons sur le TRI (Taux de rendement Interne) à 5,10, 15 ans… Mais aussi sur d’autres indicateurs comme le RAN (Report A Nouveau) correspondant à la réserve de la SCPI, en cas de crise conjoncturel, une SCPI avec un RAN de plusieurs mois de loyers encaissera le choc.

Nous faisons attention à la capitalisation. Une forte capitalisation c’est une stabilité car patrimoine plus large et plus diversifié. Une plus petite capitalisation c’est un signe de croissance potentielle et donc un rendement global dopé.

CFPatrimoine s’engage socialement et s’engage auprès de ses clients à analyser la qualité du portefeuille et de la politique de gestion (baisse de consommation énergétique, rénovation du parc immobilier, normes ISR…)